Жилищное агентство Курортного района досрочно объявило о полной готовности всех объектов к зимнему сезону. Со дня на день тепло придет во все дома. Но сколько за него придется заплатить, предсказать смогут только продвинутые синоптики. Обогрев помещений минувшей зимой обошелся потребителям на 23% дешевле, чем за год до этого. Благодаря узлам учета тепловой энергии жители платят исключительно за то, что потребил многоквартирный дом.
Вполне вероятно, что именно эти узлы станут основой системы «Умного города», в которую будут интегрированы все приборы учета и управления других коммунальных служб. Игорь Рыженко, директор ГКУ «Жилищное агентство Курортного района Санкт-Петербурга», кандидат экономических наук, рассказал об актуальных проблемах ЖКХ, особенностях обслуживания объектов района и перспективах отрасли.
Досрочная готовность к отопительному сезону
ВКурсе: Жилищное агентство 1 сентября доложило о полной готовности к отопительному сезону. И уже 17-го был введен режим периодического протапливания. Есть ли специфические особенности подготовки к зиме домов Курортного района?
Игорь Рыженко: Процесс протапливания предполагает наладку системы отопления в каждом доме по стоякам. На него отводится не менее пяти дней. Это плановый рабочий процесс.
К Курортному району относится 11 муниципальных образований, больше всех в Санкт-Петербурге. Сестрорецк и Зеленогорск – сравнительно большие города, остальное – это поселки, такие как Песочный, Молодежный, Серово и т.д. Кстати, я являюсь муниципальным депутатом одного из них.
Своеобразие нашего района заключается в том, что его жилищный фонд составляют преимущественно деревянные многоквартирные дома. Современных благоустроенных не так много. И подготовка к отопительному сезону, конечно, отличается от общегородской.
Определенная специфика заключается как раз в том, что деревянный фонд проще в обслуживании. Там нет центрального отопления. При подготовке к зиме эти дома у нас стоят первыми в очереди.
ВКурсе: Крайний срок готовности был установлен на 15 сентября, а вы отчитались досрочно, на две недели раньше. Это было связано со спецификой района?
Игорь Рыженко: Отраслевой вице-губернатор поставил задачу – подготовить объекты к 1 сентября, чтобы в случае чего было две недели в запасе. Справились. Мало ли какой форсмажор. Была у нас проблема с одним домом на Ленинградском проспекте, в поселке Песочный.
Это бывший объект министерства обороны, где появились собственники, и был определен новый способ управления. Как раз в разгар подготовки к отопительному сезону, управляющая компания «Регион» получила по конкурсу этот дом на обслуживание. И надо отметить, подготовить его к зиме она успела своевременно.
Аварийные дома и расселение
ВКурсе: Каково состояние жилого фонда в районе?
Игорь Рыженко: Более 60% многоквартирных домов – это, так называемые, «деревяшки» постройки до 1917 года, а также 1930-1940-х годов. С одной стороны, из-за недофинансирования, а с другой, от того, что они располагаются в зоне повышенной влажности, большинство из них пришли в крайне ветхое состояние и требуют действенных мер – ремонта или хотя бы обследования.
Если их состояние, с точки зрения экономики, такое, что нет смысла ремонтировать, проще будет снести и построить новые. Есть регламент, по которому дома признаются аварийными и подлежащими расселению.
ВКурсе: Много таких?
Игорь Рыженко: С 2007 года мы признали аварийными и расселили более 200 домов. И процесс этот продолжается.
ВКурсе: Расселили в пределах Курортного района?
Игорь Рыженко: Расселили дома в Курортном районе. А граждане, которые в них проживали, получили квартиры в разных районах города, в том числе Приморском. Многие из тех, кто прожил здесь всю жизнь, конечно, хотят остаться. Кому-то повезло. Но новостроек очень мало, и получить жилье в нашем районе проблематично.
Но признание зданий аварийными или квартир непригодными для проживания не всегда решает проблему. Часть домов расселена, тем не менее, они все еще стоят. Их под сотню насчитывается. По ним город еще не принял окончательного решения – сносить или в хозяйственный оборот запустить, то есть продать через торги целиком или поквартирно.
Признание дома аварийным находится в компетенции межведомственной комиссии при жилищном комитете города. Признание квартир непригодными для проживания – это компетенция администрации района.
Наблюдать историю ЖКХ можно воочию
ВКурсе: Вы упомянули недостаток финансирования. В одноэтажном Курортном районе инфраструктурные магистрали – водопровод, газопровод, канализацию, электричество, телекоммуникации – нужно километрами прокладывать. Но сколько в поселках потребителей? Не слишком ли высока стоимость подключения одной платежки?
Игорь Рыженко: В результате низкой рентабельности, организации, которые этим занимаются, не особенно спешат. Только газовщики реконструировали сети газоснабжения по программе правительства. Трубы подведены фактически ко всем многоквартирным домам, в том числе и деревянным.
Но случился казус. К дому-то газ подвели, а дальше – нет целевых программ, которые позволили бы осуществить газификацию внутри самого здания. Это можно сделать только в том случае, если все проживающие одновременно готовы подключиться к подведенному газопроводу. А льготную категорию граждан подключаем за счет бюджета Санкт-Петербурга.
ВКурсе: История благоустройства довольно короткая. Первая канализация в России была построена всего-то в 1898 году в Москве. А в начале ХХ века во всех российских городах насчитывалось только 23 канализации, зато трамвайных предприятий – 35. Как вы это прокомментируете?
Игорь Рыженко: На территории Курортного района вы можете всю коммунальную историю России наблюдать воочию. Еще есть дома без централизованной канализации, с «помойницами» и «выгребными ямами». Вы представляете, что это такое?
«Помойница» – это бетонный или деревянный ящик, куда выливают жидкие помои и все остальное. А «выгребная яма» – это ямный туалет. Сегодня мы уже привыкли к благам цивилизации в благоустроенном фонде, платим «Водоканалу» за канализование.
А ведь еще недавно отходы вывозили за счет госбюджета. Но комитет финансов нам в выделении средств на эти цели отказал. Сейчас собственники и наниматели за свой счет заказывают спецмашину для вывоза жидких нечистот.
Кто платит за мусор от соседей?
ВКурсе: Насколько отличается коммунальное обслуживание поселений с преобладанием индивидуальных домов от районов с застройкой городского типа?
Игорь Рыженко: Индивидуальный жилой сектор района в шесть раз больше городского многоквартирного. К сожалению, сознательность собственников частных домов очень низкая. Они категорически отказываются заключать договора на вывоз мусора.
Гражданам, которые проживают в многоквартирном доме, установлен тариф на вывоз коммунальных отходов. Они добросовестно несут их в свой специальный контейнер. И сюда же сбрасывают свой мусор жители частного сектора, которые не обременили себя обязательствами по его утилизации. В результате, управляющая компания получает его сверхнормативную накопляемость. Кто должен компенсировать разницу?
ВКурсе: Но ведь нужно еще доставить свой мусор к чужим контейнерам. А это – транспортные расходы. В чем же выгода?
Игорь Рыженко: Берут пакет и заезжают по дороге на работу к чужим мусоросборникам. Мы это видим по анализу городской накопляемости мусора. Помимо частного сектора, на положение дел влияют и курортники. Многие приезжают в Курортный район отдохнуть на природе. Одни выбрасывают мусор в лесу, у озера, другие едут к ближайшему чужому контейнеру.
Должны ли за сверхнормативный объем отходов платить жильцы дома, за которым закреплен этот контейнер? Не должны. Это чужой мусор. Но по жилищному кодексу именно ответственные собственники будут вынуждены компенсировать разницу. Так возникают проблемы и конфликты.
ВКурсе: Неужели этот вопрос не регулируется законодательно?
Игорь Рыженко: На сегодняшний день, нет такого закона, который заставил бы частника заключать договор на вывоз мусора в обязательном порядке. Ожидаем появления регионального оператора по обращению с твердыми бытовыми отходами. Он будет обслуживать весь город, где-то этих отходов будет больше, где-то – меньше. И в «общем котле» проблема Курортного района разрешится.
Мы попытались провести собрание собственников в поселке Песочный, где вопрос стоит особенно остро. Так вот, мы и муниципалы пришли, а жители – нет. Варианты оплаты вывоза своего мусора они даже обсуждать не хотят. Ни собственники, ни наниматели не пожелали рассмотреть наши предложения, высказать свое мнение.
ВКурсе: Возможно, им предлагаются завышенные цены?
Игорь Рыженко: Не завышенные. Все ведь считается. Мы знаем, откуда и сколько мусора вывозим. Знаем, сколько его образуется. К примеру, в Песочном есть военно-морской городок, где при каждом домике свой приусадебный участок. Помимо огородов, некоторые даже животных разводят. В результате, они производят дополнительные отходы и несут их на чужую контейнерную площадку.
При этом в тарифах жителей города не предусмотрен приусадебный участок с его отходами. А платить больше за свой дополнительный мусор с подсобных хозяйств их владельцы не хотят. Они готовы носить пакетики, вывоз которых вынуждены оплачивать другие.
ВКурсе: Почему это должно решаться на уровне администрации?
Игорь Рыженко: Потому что у нас в районе все решает администрация.
ВКурсе: Рыночные модели использовались?
Игорь Рыженко: Какие? Что вы можете предъявить этому гражданину? Да, он производит больше мусора, но платит по тарифам, которые утвердил город.
ВКурсе: Разве невозможно как-то так сделать, чтобы человек свой пакетик принес, сдал, заплатил?
Игорь Рыженко: Можно. Мы предложили. У нас есть перевозчик, который забирает мусор с наших контейнерных площадок. Обратились к нему за решением этого вопроса. Он разработал тариф, типовые договора. Муниципальное образование согласилось. Разнесли по частным домовладениям предложение из двух вариантов.
Первый предусматривал, как вы и сказали, мешочек выставлять. Второй вариант – контейнер на колесиках частнику поставить маленький, или общий на 5 домов. Существуют закрытые контейнеры, к которым есть ключи, – открыл, оставил мусор, закрыл. Но ни один из вариантов жители поселка не приняли.
Им проще приехать в Сестрорецк или Зеленогорск и в чужой открытый контейнер выбросить свой пакет, чем заплатить за сверхнормативные отходы. А если все контейнеры закрыть, то у нас леса кругом…
В закон о муниципальных образованиях внесли изменения. Если раньше они на своих территориях могли ликвидировать несанкционированные свалки, то сейчас – нет. Если все контейнеры закроем, мусор в лес пойдет. Кто его вывозить будет? Опять за счет государства.
ВКурсе: За счет всех налогоплательщиков…
Игорь Рыженко: Так мы расходную часть перенесем в другое место. Человек неизбежно образует отходы на территории проживания. Логично, что он и должен заплатить за его вывоз и утилизацию. К этому надо идти, а не выбросить мусор в лес и ждать, что лесники его уберут.
Сегодня делаем, что можем, нарабатываем базу. Собираем данные по всему частному сектору – откуда и сколько отходов вывозится. Когда придет региональный оператор, мы сможем сразу договора с ним обсуждать, предоставить всю базу, чтобы эта вся система заработала быстро.
Перспективы жалобы на коммунальщиков
ВКурсе: В японском городе Ямато пешеходам запретили ходить по улицам, уткнувшись в смартфоны. Но наказание за это не ввели. Предполагается, что никто не будет делать то, что «создает проблемы окружающим». Возможно ли в России, в частности, в Курортном районе, формирование такого общественного мнения, которое сделает невозможным поведение «не по-соседски»?
Игорь Рыженко: Это поколениями воспитывается. Мы все знаем, что на стенах рисовать нельзя. Детей в садике воспитывают, в школе воспитывают. Создают мнение. Тем не менее, сколько граффити вокруг, и не только в Курортном районе? Все равно ведь разрисовывают.
А потом мы ищем материалы, которыми можно замазать стену, чтобы на ней баллончиком нельзя было что-то нарисовать или разрисованное легко стиралось. Это увеличивает расходы управляющей компании. Она должна где-то изыскать финансирование на покрытие здания антивандальным раствором. И будет это сделано опять-таки за счет тех, кто проживает в этом доме.
ВКурсе: Мы с соседями несколько раз делали ремонт нашей парадной. Как за свой счет, так и в формате текущего ремонта по платежке. Но всегда находятся вандалы, которые продолжают разрисовывать и царапать стены.
Игорь Рыженко: Как мы действуем, если руководствуемся законодательством? Первое, пишем в управляющую компанию жалобу на состояние парадной. Второе, мы можем написать в государственную жилищную инспекцию о том, что управляющая компания плохо справляется со своими обязанностями. Придет жилищная инспекция, зафиксирует, что парадная разрисована, и вашу управляющую компанию оштрафует.
Если это юрлицо, то на 250 тысяч рублей. Из каких денег оно заплатит этот штраф? Из тех же, которые вы заплатили за текущее обслуживание, и отодвинет на более поздний срок следующий ремонт. Получается, вы пожаловались, и вы же заплатили штраф за парадную, которую кто-то разрисовал.
Основа капремонта – достаточность финансирования
ВКурсе: Платежи на капитальный ремонт, на моей памяти, раза три то вводили, то отменяли. На что в Курортном районе идут собираемые по этой статье деньги?
Игорь Рыженко: Порядок платежей менялся. Одно время капитальный ремонт финансировало государство. Потом вводилась программа 95 на 5, по которой 95% оплачивало государство, а 5% — собственники помещений. Сегодня в субъектах Российской Федерации созданы фонды капитального ремонта. Разработана долгосрочная адресная программа на 25 лет по Санкт-Петербургу, куда вошли все дома.
В основном предусмотрен ремонт крыш и фасадов, инженерных и аварийных конструкций. В старой части города еще остались деревянные перекрытия, прогнившие со временем. Работы подрядчикам заказывает Фонд капитального ремонта. Финансирование осуществляется в долях из платежей собственников и бюджетной составляющей.
Каждые три года формируется краткосрочная адресная программа, в которую попадают дома из долгосрочного списка. Непосредственно в районе можно посодействовать в приближении срока капремона особенно нуждающихся в нем зданий. Так мы смогли выполнить работы над четырьмя оставшимися проблемными фасадами в Сестрорецке. А продолжим уже в 2021 году.
ВКурсе: Раньше не хватало денег или строителей?
Игорь Рыженко: Мы по себе знаем, что основа всего – достаток в доме. Семейный бюджет формируется, исходя из доступных средств. Так же и в жилищно-коммунальном хозяйстве. Есть деньги на эксплуатацию домов и капитальный ремонт – все ремонтируется. Нет денег – не ремонтируется.
Как ни строить систему управления, основное – это достаточность финансирования. Если говорить применительно к жилищному хозяйству Курортного района, когда появился Фонд капитального ремонта, мы воспользовались новыми возможностями. И все «недоремонты», которые накопились с 90-х годов, мы постарались закрыть. При этом город во многом пошел нам навстречу.
ВКурсе: О каких «недоремонтах» идет речь?
Игорь Рыженко: Как пример, в 1985-1987 годах у нас строились дома с облицовочным кирпичом. В наших-то погодных условиях он крошится. И стоят страшные здания с этим облетевшим внешним покрытием. Малого того, когда верхний облицовочный слой слетает, глиняный кирпич деформируется. Это влечет за собой разрушение балконов и самих домов.
Такие у нас стоят по улице Токарева – номера 12 и 14а. В архиве Жилищного агентства есть решения еще исполкома Ленсовета. В них признавалось, что они построены с серьезными нарушениями, и предписывалось совместно с комитетом по строительству и проектировщиками, которые и проектировали эти дома, отремонтировать их.
Так вот, мы только за последние три года смогли реализовать решения исполкома Ленсовета 1988-1989 года. В следующем году завершим капремонт оставшихся четырех домов, которые тоже упоминались в том историческом решении. Прошло более 30 лет, а только сейчас до этого дошли.
Стабильная задолженность
ВКурсе: Говорят, каждый многоквартирный дом имеет некую стабильную задолженность. При этом, если всем простить долги или вдруг все дружно заплатят, то через непродолжительное время она вернется к начальному уровню.
Игорь Рыженко: У нас годовой сбор квартплаты составляет в среднем 98%. Оставшиеся 2% — это люди, которые никогда не платили и не будут. Когда у граждан образуется от двух месяцев просрочки, мы начинаем с ними работать.
Если человек не платит, на него подается иск в суд. Открывается исполнительное производство и задолженность взыскивается. А потом он все равно не платит. В некоторых районах сумма больше, в других – меньше.
Самые добросовестные плательщики это пенсионеры. Не платят, наоборот, более молодые жильцы. У них есть надежда, что заработают «через неделю» и вернут все долги. А жизнь, знаете, по-разному складывается. Не заработал и с долгами остался. Задолженность по квартирам, принадлежащим городу, составляет около 40 миллионов рублей.
ВКурсе: Это стабильная цифра?
Игорь Рыженко: Да, постоянная. Мы должны управляющим компаниям около семи миллионов рублей. Большую часть вернули за счет бюджета. Сейчас по суду взыскиваем с тех, кто задолжал уже, получается, бюджету. Так мы поддерживаем жизнеспособность наших управляющих компаний. Ведь у нас с ними более сложная ситуация из-за специфики Курортного района.
Зависимость платежки от приборов учета
ВКурсе: Насколько теплая или холодная зима влияет на размер платежки?
Игорь Рыженко: В свое время, во исполнение закона об энергосбережении во всех многоквартирных домах на территории Курортного района, где есть техническая возможность, были установлены узлы учета тепловой энергии. И жители платят исключительно за то, что потребил многоквартирный дом.
За прошлую зиму жители района заплатили за отопление на 23% меньше, чем предыдущую. Узлы показали фактическое потребление. В 99% квартир установлены счетчики горячей и холодной воды, и в 75% — газа. Это тоже сказывается на расчетах показаний.
Курортный район стал родоначальником установки узлов учета тепловой энергии. Первые из них были введены в строй в Зеленогорске, когда еще существовало Производственное ремонтно-эксплуатационное объединение (ПРЭО), в 1994 году. Оборудование было размером с холодильник.
Помимо этого, когда в нашем районе проходила реконструкция сетей теплоснабжения, где-то в 2008-2010 годах, «Теплоэнерго» установило модульные котельные. На них предусмотрено погодное регулирование. Также мы перешли с двухтрубной системы теплоснабжения, т.е. открытой, на четырехтрубную, закрытую.
ВКурсе: Действительно ли выгодно, как декларируется, устанавливать счетчики воды? Их надо купить, смонтировать, а потом менять через какие-то промежутки времени. Когда эти расходы прибавляешь к счетам за водоснабжение, то по сравнению с платежами за простой норматив, даже при его повышенном коэффициенте, ощутимой разницы не видно.
Игорь Рыженко: Это вопрос социальной справедливости в большей степени. Счетчик показывает фактически израсходованный ресурс. Есть те, кто до последнего не устанавливал приборы учета, оплачивали водоснабжение по нормативу. И при этом они сдавали жилье нелегальным мигрантам, группам по 10-15 человек.
У соседей в квартирах счетчики установлены, а общедомовой накручивает расход, который распределяется на всех собственников. Хотя за этот ресурс должен заплатить владелец жилья, у которого 10 нелегалов расходуют воду, где норматив рассчитан на 1-2 зарегистрированных жильцов.
ВКурсе: В платежках указаны общедомовые расходы воды и электричества. Получается, что, установив счетчик, я буду платить за себя и «за того парня»?
Игорь Рыженко: В эти расходы входит и помывка лестницы. И да, по этой же статье вы заплатите, если кто-то из ваших соседей без счетчика потребляет воду больше нормы.
ВКурсе: С какой периодичностью нужно менять счетчики?
Игорь Рыженко: В зависимости от самого прибора учета. У любого сертифицированного счетчика трехгодичный межповерочный период. Есть и 5-ти, и 10-летние периоды, когда их надо поверить или заменить. Ведь вы проходите ТО машины? Любой механизм должен обслуживаться. Мы не за выгодой гонимся, а за точностью в расчетах. Если вы потребили, то должны за это заплатить. Но не за соседа.
Как менялось ЖКХ в Курортном районе
ВКурсе: По многолетним данным, ЖКХ составляет более четверти от объема основных фондов экономики страны. Какова доля предприятий жилищно-коммунального хозяйства в бюджете Курортного района?
Игорь Рыженко: У нас нет очень больших предприятий. В Курортном районе, в основном, малый бизнес. Котельные – это «Теплоэнерго», которое относится к городу. «Водоканал» – тоже городская организация.
Предприятия в сфере ЖКХ у нас представлены, в основном, управляющими компаниями. ТСЖ обслуживают по 1-5 домов. Самая крупная УК на территории района – «Жилкомсервис». По отношению к экономике района это один из самых крупных налогоплательщиков.
ВКурсе: Как изменилась отрасль в процессе серии реформ?
Игорь Рыженко: Сейчас жилищная сфера оптимизировалась. Когда я пришел работать в ЖКХ еще при старой системе, было два района – Сестрорецкий и Зеленогорский. Затем их объединили в один – Курортный. Я проследил, как за этот период менялось количество работников жилищно-коммунального хозяйства. Их стало меньше в 5-6 раз.
Раньше у нас были ЖЭКи, тресты и все остальное. Потом начались эксперименты в сфере ЖКХ. Вот я проработал на одном месте достаточно долго, почти 30 лет. Но у меня трудовая книжка скоро закончится, потому что менялись названия организаций, структур и т. д., и в нее постоянно вносились эти изменения.
Жилищное агентство было просто «учреждением». Несколько лет назад стало «казенным учреждением». Сейчас организацию собираются перевести в статус «бюджетного учреждения». На протяжении десятилетий постоянно пытаются провести какую-то реформу жилищно-коммунального хозяйства.
ВКурсе: Сколько людей сегодня занято обслуживанием жилищного фонда района?
Игорь Рыженко: Мы приняли на обслуживание от различных ведомств достаточно большое количество домов. В 1995-1996 годах численность сотрудников двух объединенных ПРЭО составляла 1000-1200 человек. В 1997 году, когда в первый раз прошла реформа, и образовалось «Жилищное агентство Курортного района», штат сократился примерно до 900 человек.
В него входила вся рабочая сетка. Мы занимались обслуживанием, у нас были рабочие, сантехники, электрики. То, что делают сейчас управляющие компании, раньше относилось к компетенции РЖА.
В 2005 году мы опять разделились. Производственной частью стал заниматься нынешний «Жилкомсервис». И наша общая численность потихоньку стала снижаться. На рынке появились коммерческие организации. Часть жителей выбрала форму ТСЖ. Какие-то дома перешли на непосредственное управление. В результате, сегодня в «Жилкомсервисе» чуть больше 200 человек, а «Жилищном агентстве» – 77.
ВКурсе: А по частному сектору?
Игорь Рыженко: Частных немного. У них даже персонал минимальный, обслуживают по 2-3 дома. При этом они часто пользуются услугами больших управляющих организаций, например, аварийным обслуживанием.
ВКурсе: Сокращение персонала произошло в результате технологического прогресса, стало легче обслуживать дома?
Игорь Рыженко: Дело не столько в технологиях, сколько в экономике. Мы стали лучше считать деньги. Раньше был не раздутый штат, как могло показаться, просто планирование осуществлялось по-другому. Разницу между квартплатой и реальными расходами на обслуживание нам компенсировало государство. До 2003 года РЖА не платило НДС. Это плюс 18%.
Сейчас управляющие компании располагают только теми средствами, которые они собирают. На них они и могут рассчитывать при обеспечении эксплуатации многоквартирного дома или собственного фонда оплаты труда. Соответственно, и штатное расписание рассчитывают из собственного бюджета.
Кадры решают все
ВКурсе: Получается, что дефицита кадров у вас нет?
Игорь Рыженко: Наоборот, к сожалению, с кадрами – беда. Я закончил Ленинградский инженерно-строительный институт в 1992 году. Это был последний выпуск дневного факультета по специальности техническая эксплуатация зданий, оборудования, автоматизированных систем. С того времени в Санкт-Петербурге перестали готовить специалистов-жилищников.
ВКурсе: Есть же какие-то специальные колледжи?
Игорь Рыженко: Сейчас есть. Когда Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, бывший ЛИСИ, прекратил выпуск специалистов для ЖКХ, специальность осталась в техникуме. Теперь институт вновь вернулся к подготовке кадров для этой отрасли.
Но, чтобы нанять хороших профессионалов, необходимы хорошие деньги. Квалифицированные специалисты стоят дорого. Чтобы пришли в жилищную сферу те, кто сможет управлять теми же узлами учета, нужно увеличить квартплату. Потому что зарплата сотрудника управляющей компании зависит от оплаты коммунальных услуг.
Несмотря на то, что квартплата у нас сравнительно невысокая, сейчас население не готово столько платить. Это если сравнивать с расходами на жилье, например, в соседней Финляндии.
ВКурсе: Там и доходы на душу населения не сравнить с доходами россиян, и объемы социальной поддержки, и ВВП… список различий в пользу Финляндии можно продолжить.
Игорь Рыженко: Но нашему дворнику или сантехнику, чтобы оплатить наши же коммунальные услуги, тоже надо получать сопоставимую заработную плату. А чтобы он мог достойно обслуживать дом, нужно, чтобы кто-то вносил такую же достойную квартплату. А тот, в свою очередь, тоже должен получать достойную зарплату.
ВКурсе: Как в анекдоте, «замкнутый круг получается».
Образ «управдома»
ВКурсе: В литературе образ человека, занятого в жилищно-коммунальной сфере, традиционно подается в далеко не позитивном формате. С чем это связано, на ваш взгляд?
Игорь Рыженко: Это – устаревший шаблон. Нам, как собственникам, законодатели в 2005 году в новом жилищном кодексе дали выбор. Определили три формы управления домом: непосредственное управление, ТСЖ и управляющие компании. Все они успешно конкурируют между собой за внимание владельцев жилплощади.
ВКурсе: Как вы выбирали профессию?
Игорь Рыженко: По профессии я не коммунальщик, а жилищник, в первую очередь, инженер-строитель и мог работать в области строительства. Но так сложилось, что проживал я в Сестрорецке. Активного строительства у нас не ведется. А ЖКХ существовало, куда я и пришел по специальности.
ВКурсе: Не обращая внимания на все расхожие штампы?
Игорь Рыженко: В советское время работникам жилищно-коммунальной сферы, в том числе молодым специалистам, предоставлялось жилье. И это было немаловажно. Немногие предприятия у нас предоставляли общежития. А в ЖКХ сотрудник получал жилье, и через 10 лет оно становилось собственным. Многие, кстати, в жилищную сферу после института шли именно из-за этого.
Сейчас это тоже важно. Если бы государство нашло возможность предоставлять жилье работникам ЖКХ, думаю, окончивший институт молодой человек еще бы подумал, куда пойти трудиться. В какой-то ресторан или жилищно-коммунальную сферу? Получить собственную квартиру через 10 лет или 25 выплачивать ипотеку?
ВКурсе: Но это было бы за счет остальных налогоплательщиков, в т.ч. работающего в ресторане и выплачивающего ипотеку.
Игорь Рыженко: Ну, правильно, и сейчас этого нет. Зато раньше, по крайней мере, у нас не было такого дефицита кадров.
ВКурсе: Образовательная система не обеспечивает их необходимого количества?
Игорь Рыженко: Такого количества специалистов, сколько их требуется, нет, конечно. Приходится брать на работу людей без профильного образования. Переучиваем. У нас при Жилищном комитете есть учебный комбинат, который готовит квалифицированных работников. Все наши сотрудники там проходили переобучение, получили профильный диплом, продолжают повышать свою квалификацию.
ВКурсе: Пандемия оставила многих без работы. Разве люди не начинают в такие периоды рассматривать вакансии, в т.ч. и ваши?
Игорь Рыженко: Особого ажиотажа вокруг поиска работы, в принципе, не было. Но люди стали экономить деньги и не торопились оплачивать коммунальные услуги, – не было уверенности в завтрашнем дне.
Для нас «лакмусовая бумажка» состояния экономики – коммунальные платежи. Когда в стране сложно с финансами, проблемы в экономике, мы это сразу видим по уровню оплаты наших услуг. В период карантинных мер собираемость составляла 85-88%. А уже в августе – 113%.То есть люди поверили в лучшее, экономика стабилизируется.
«Общественное благочиние» и силовые структуры
ВКурсе: История коммунальной сферы была тесно связана с силовыми структурами. Петр I передал функции «общественного благочиния» созданной к тому времени российской полиции. В 1917 году заниматься коммуналкой поручили НКВД, что требует определенного пересмотра значимости образа Швондера в «Собачьем сердце». В каких случаях, по вашему мнению, функции силового ведомства могли бы быть применимы к современному ЖКХ?
Игорь Рыженко: Мы работаем непосредственно с участковыми. Бывает необходимо выяснить, кто проживает по определенному адресу, — на это у нас есть паспортная служба. Постоянно идут запросы от прокуратуры, полиции, следственного комитета. У нас содержится вся база, кто проживает в районе обслуживания, по каждой квартире.
Лица, ведущие асоциальный образ жизни, не проходят мимо нашего внимания. Мы не имеем права документы проверять, но совместно с участковыми делаем обходы подозрительных квартир. В расселенные дома проникают лица «без определенного места жительства» и другие элементы. В районе создали рабочую группу в составе представителей администрации, сотрудников полиции и Жилищного агентства для совместного обхода таких домов.
ВКурсе: Я помню, как не очень давно заколачивали чердаки и подвалы.
Игорь Рыженко: Эта работа по минимизации угроз продолжается. С кем полиция работает? С гражданами Российской Федерации. А где они проживают? В домах. Соответственно, непосредственно на службах, которые занимаются обслуживанием этих зданий, лежит высокая ответственность. Включая профилактику.
ВКурсе: Как защищена чувствительная информация об инфраструктурных объектах?
Игорь Рыженко: Мы ведем только базы. К примеру, ТОРИС по подготовке домов к зиме. Управляющая компания подготовила здания к отопительному сезону, сдала нам документы, паспорта объектов. Жилищное агентство заносит в территориально-отраслевую региональную информационную систему (ТОРИС) соотвествующуюинформацию.
ВКурсе: А различные магистрали, узлы?
Игорь Рыженко: Это все у специалистов, к которым эти объекты относятся. Зачем нам схемы узлов, если ими занимается, например, «Водоканал»? Но мы защищаем нашу закрытую информацию – персональные данные о гражданах. Только на определенных основаниях эти сведения предоставляются по запросу судов. Например, справки формы №№ 7 или 9.
«Умный город» не за горами
ВКурсе: Для эффективного управления городским хозяйством в России, как и во всем мире, развивается концепция «Умного города». В Сочи, например. Каковы перспективы Курортного района в этом направлении?
Игорь Рыженко: Здесь нужно к деньгам вернуться. Можно что угодно создать, и «Умный город» в том числе, не выходя из кабинета управлять всем жилищным фондом. Но все это требует финансовых затрат. На сегодняшний день в Курортном районе дела в этом направлении обстоят неплохо.
К примеру, в каждом многоквартирном доме, в котором более пяти этажей, есть лифт. Мы полностью модернизировали весь наш парк. В районе нет ни одного механизма, отработавшего более 25 лет, и который не прошел бы замену или модернизацию.
Раньше все сигналы от лифтов проходили по прямым проводам, которые работали со сбоями. Они были проложены под землей в канализационных трубах, обмокали, фонили и т. д. Сейчас мы все переключили на современную цифровую связь.
В Зеленогорске был отдельный пульт контроля и управления лифтовым хозяйством. Мы его закрыли, потому что теперь все сигналы по современной связи приходят в Сестрорецк. Т.е. лифты всего района контролируются из одного места. Это дает экономию средств. Не надо за провода платить, обслуживать их. Мы от них практически полностью отказались.
ВКурсе: На одних лифтах до «Умного города» не доехать.
Игорь Рыженко: Мы все системы готовим к этому. Раньше электрические сети управлялись по физическим проводам, включая коммунальное освещение. На базе, которая строилась по еще советскому проекту, сидел диспетчер, у которого был график захода солнца. По нему он включал и выключал тумблер освещения в парадных.
При капитальном ремонте мы с управляющими компаниями из различных источников финансирования в большинстве домов Курортного района ушли от физических проводов в части коммунального освещения. Сегодня в парадных стоят фотореле, датчики движения.
Стараемся устанавливать экономное светодиодное освещение. На него переводят большинство домов. Там, где сети нуждаются в ремонте, их обновление финансируется по соответствующей расходной статье Жилищного агентства. Дополнительно мы обращаемся за поддержкой к депутатам Законодательного собрания. Они тоже несколько раз выделяли средства на эти нужды.
В итоге, мы полностью поменяли освещение в парадных. Перешли на современное управление освещением большинства многоквартирных домов. А это уже из категории «Умного города».
Обновились и наши телекоммуникационные сети. В свое время у нас был только «Ростелеком» с аналоговым телевидением. Теперь в районе работает несколько операторов, которые полностью перешли на «цифру». В парадных многоквартирных домов установлены камеры слежения. Видеопоток выводится прямо на полицию.
ВКурсе: Чтобы сэкономить, нужно вначале вложить…
Игорь Рыженко: Когда подходит к концу срок службы оборудования, к примеру, домового освещения, мы не восстанавливаем старое, а модернизируем его. Как в армии форму меняли, когда ввели новую? Тем, у кого срок ее годности истек, выдавали новую. Остальные донашивали старую.
Так и мы перешли на новую систему водоснабжения. Многие еще помнят металлические трубы, ржавчину в кране. Сейчас начали про это забывать благодаря металлопластиковым трубам.
ВКурсе: Далеко ли еще до «Умного города», как считаете?
Игорь Рыженко: Шаг за шагом. Мы уже имеем современное коммунальное освещение, современный водопровод, систему наблюдения, узлы учета… Узлы учета тепловой энергии – это компьютер, который помимо того, что регулирует подачу теплоносителя, считает и расход тепла. Можно все подключить к единой системе.
«Водоканал» уже устанавливает приборы учета подачи и расхода холодной воды. Их тоже можно будет интегрировать с нашим узлом учета тепловой энергии. Уже в обозримом будущем мы построим общий информационный центр, с которого можно будет всем управлять из одного кабинета.
ВКурсе: И снимать показания в режиме реального времени…
Игорь Рыженко: Уже сейчас мы все показания счетчиков снимаем дистанционно. Для этого к ним никто физически не ходит. И не только снимаем показания, но в любой момент можем проверить параметры носителя. Осталось все устройства объединить в единую сеть.
Все зависит от финансирования. Лучше развиваться постепенно. Накопилась у управляющей компании какая-то сумма, не надо дожидаться Фонда капитального ремонта, а самим сделать модернизацию.
Но каким бы совершенным не было оборудование, главное – это профессиональные кадры. Ведь все эти системы, устройства, приборы необходимо обслуживать. Нужен высококвалифицированный персонал.
